傳統(tǒng)的“金九銀十”對今年的房地產(chǎn)市場來說，可能不適用了。剛剛過去的“金九”與國慶假期讓開放商感受到“入秋”的涼意。

先有萬科秋季會議會場上，大紅底白字的“活下去”在刷爆網(wǎng)絡，廈門萬科某別墅項目更是打出了5折銷售的巨大折扣；后有恒大多地樓盤打出折扣，員工全員促銷。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間，一二線城市的商品房成交繼續(xù)縮量，北京和深圳多數(shù)時候一天只賣出幾十套，開發(fā)商不斷加大促銷力度，打折、降價、送車等優(yōu)惠措施頻出。

10月7日中午，繼今年三次定向降準后，央行發(fā)布重磅消息稱，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。據(jù)媒體稱，除去用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），降準還可再釋放增量資金約7500億元。

根據(jù)中國人民銀行的說法，本次降準的主要目的是優(yōu)化流動性結構，增強金融服務實體經(jīng)濟能力，主要是小微企業(yè)的流動性，精準向?qū)嶓w經(jīng)濟注入流動性，目的并非樓市、股市。

對于降準對樓市會產(chǎn)生的影響，同策房產(chǎn)研究部總監(jiān)張宏偉認為，由于對于房企融資渠道的重重防火墻，大部分自己無法進去開發(fā)領域，這錢和房地產(chǎn)沒有關系，房企資金面仍然會很緊張，樓市降價大趨勢不會改變。

但也有業(yè)內(nèi)人士稱，從整個定向發(fā)放方式來看，國家依舊嚴防資金流入樓市，但在實際操作層面，不排除有一部分資金進入樓市，對樓市、股市是利好因素。

本次央行能夠降準的另一個背景，是房地產(chǎn)市場已經(jīng)得到基本控制。目前受棚戶區(qū)改造規(guī)模下降影響，三四線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始回落。受房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產(chǎn)市場加快回落，而一線城市房地產(chǎn)保持價格陰跌、成交量收縮的冰封狀態(tài)。

此外，關于房產(chǎn)稅的討論也在影響市場相關主體的預期。只要房地產(chǎn)市場調(diào)控不松，央行降準預計對房地產(chǎn)市場的影響非常有限，房地產(chǎn)企業(yè)仍應做好過冬的準備。

上半年，由于各大銀行資金面從緊，幾乎房地產(chǎn)市場上下都面臨著較為嚴重的融資難題，所以大家都在過苦日子，下半年，隨著四次降準的不斷貫徹實施，銀行的流動性開始得到了一定的好轉(zhuǎn)，這個時候房地產(chǎn)市場的馬太效應將會進一步得到發(fā)揮，大型、龍頭房地產(chǎn)企業(yè)由于本身在銀行的信用記錄較好獲得銀行更多資金支持的可能性較大。

張宏偉表示，政策對房企融資“去杠桿”已經(jīng)到極致，所謂“創(chuàng)新型”加杠桿的融資方式基本被叫停。因此，在當前融資渠道收緊的背景下，即使降準，短期內(nèi)房企也不會有機會大幅加杠桿。也就是說，市場有錢，但錢不一定能夠進來。  

從現(xiàn)實情況來看，降準對房企來說是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價也不低”。融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤，對房企也一樣�，F(xiàn)在融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線城市項目“周轉(zhuǎn)速度”。  

從歷史經(jīng)驗看，降準有利于銀行發(fā)放更多貸款，為購房者提供更多的購房信貸支持；有利于釋放更多住房需求，加大樓市去庫存力度。市場好的時候，降準肯定能刺激樓市；但在市場下行階段，各種融資渠道相對較緊的情況下，實際流到房地產(chǎn)領域的資金有限。

從今年6月的一次降準不難看出，盡管累計可釋放資金約7000億元，但在當前融資渠道收緊的背景下，盡管可貸的錢多了，房企仍然難以融到資，融資成本也很難下降，仍將在高位運行。在張宏偉看來，高成本融資將繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤，再加上2016年以來的高價地入市面臨“限價”問題，當2018年房企年報發(fā)布之時，利潤率的數(shù)據(jù)應該不會很好看。  

在此背景下，房企只能加大自籌資金。不過，政策繼續(xù)嚴控資金過度流向房地產(chǎn)，不僅非標資金通道被堵，規(guī)范渠道的銀行貸款額度不足，房企發(fā)債受限，融資還在進一步收緊。而房企融資困難很有可能導致部分房企陷入現(xiàn)金流困境，從而增加房企債務違約風險。

另外，從房企資金兌付壓力來看，張宏偉認為，今年第三季度是民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準而改變，通過主動“大幅降價”回款的現(xiàn)象將越來越多。

（來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)、中國證券報等）