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河南發(fā)布關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 二級市場的實施意見

發(fā)布時間:2021-06-25 15:50
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日前，為健全完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱土地二級市場），提高存量土地資源配置效率，助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，河南省人民政府發(fā)布發(fā)布《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 二級市場的實施意見》，意見中明確：
 


 

 
適用范圍：
 
土地二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。
 
完善政策體系：
 
（一）健全轉(zhuǎn)讓機制。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須符合產(chǎn)權(quán)明晰、來源合法等前置條件，并取得不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）登記證書。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。
 
1.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)向市、縣級自然資源部門申請，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》（原國土資源部令第9號）的，可不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》或受讓人申請變更為有償使用的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。
 
2.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定，且不損害公共利益和相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，應(yīng)充分保障交易自由，依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)和不動產(chǎn)登記。原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。土地出讓時簽訂工業(yè)項目“標(biāo)準(zhǔn)地”履約監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）的，應(yīng)達(dá)到出讓合同和監(jiān)管協(xié)議約定的畝均投資強度、畝均稅收、容積率和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等條件，由監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位就是否存在限制轉(zhuǎn)讓情形出具書面意見。“標(biāo)準(zhǔn)地”全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，相關(guān)權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，“標(biāo)準(zhǔn)地”約定條件不變。
 
各地可探索實行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓且建設(shè)工程投資額（投資額可委托有資質(zhì)的機構(gòu)認(rèn)定）未達(dá)到總投資額25%的，在交易雙方簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，按照先投入后轉(zhuǎn)讓原則依法辦理預(yù)告登記（預(yù)告登記不發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)利主體法律責(zé)任義務(wù)轉(zhuǎn)移），投資額達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
 
3.以其他有償使用方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，權(quán)利性質(zhì)可保留為“作價出資或入股”方式，也可根據(jù)權(quán)利人申請直接變更為“出讓”方式。以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在使用年限內(nèi)可依法在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變土地用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)，并補繳土地出讓價款。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
 
4.完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。土地分割、合并轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循節(jié)約集約利用原則，分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件（分割后的容積率不得突破片區(qū)控制性規(guī)劃上限，分割合并后的地塊按新規(guī)劃條件重新核定土地價款），不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和使用功能。擬分割、合并宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。工業(yè)項目配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設(shè)施占用的建設(shè)用地不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓。用地批準(zhǔn)文件、土地出讓合同及監(jiān)管協(xié)議規(guī)定不得分割轉(zhuǎn)讓的，從其規(guī)定。
 
5.實施差別化的稅收政策。各地要結(jié)合實際，完善促進(jìn)盤活存量建設(shè)用地的稅費制度，采取有效措施降低制度性交易成本，適度增加保有成本，在法律法規(guī)授權(quán)范圍內(nèi)探索城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策，按規(guī)定落實好減稅降費政策。
 
（二）明確出租政策。建設(shè)用地使用權(quán)可以整宗出租，也可以部分出租。建設(shè)用地使用權(quán)出租時，其地上建筑物、其他附著物同時出租。共有建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)取得其他共有人同意。抵押權(quán)設(shè)立前，建設(shè)用地已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
 
1.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理范圍。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并及時繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。各地要加快制定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益繳納標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法，規(guī)范申報繳納工作。
 
2.以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出租合同（轉(zhuǎn)租合同），不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定，出租年限應(yīng)小于原有償使用合同約定的剩余年期，最長不超過20年。
 
以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，應(yīng)達(dá)到出讓合同和監(jiān)管協(xié)議約定的畝均投資強度、畝均稅收、容積率和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等條件，由監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位就是否存在限制出租或轉(zhuǎn)租情形出具書面意見。“標(biāo)準(zhǔn)地”全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租后相關(guān)權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，“標(biāo)準(zhǔn)地”約定條件不變。
 
（三）放寬抵押限制。
 
1.明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)。劃撥土地抵押時，自然資源部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同批準(zhǔn)，不再另行辦理抵押審批手續(xù)。劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先繳納土地使用權(quán)出讓收入及相關(guān)稅費后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，出租人同意抵押的，其地上建筑物、其他附著物連同建設(shè)用地使用權(quán)可以依法一并抵押，抵押期限不得超過租賃期限。以授權(quán)經(jīng)營方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，依法依規(guī)批準(zhǔn)后可以設(shè)定抵押權(quán)。
 
2.擴(kuò)大抵押范圍。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上建筑物、其他附著物一并抵押。涉及企業(yè)、個人之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物抵押同時設(shè)定多個抵押權(quán)人時，應(yīng)載明抵押權(quán)順位。
 
3.保障抵押權(quán)能。各地要結(jié)合實際，探索允許營利性的養(yǎng)老、教育、文化、體育以及醫(yī)療衛(wèi)生等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，所獲融資專項用于原抵押人自身發(fā)展，不得挪作他用，不得為第三方提供擔(dān)保。完善抵押權(quán)實現(xiàn)時保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。積極探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示和抵押資金監(jiān)管機制，通過政府、銀行、保險業(yè)金融機構(gòu)多方合作，防控市場風(fēng)險。
 
建立健全市場體系
 
（一）健全“線上+線下”交易平臺。建立省級統(tǒng)籌、市縣參與、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場線上交易平臺。省級平臺實現(xiàn)交易信息集聚、合同備案、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管和信用管理等功能；市縣級平臺實現(xiàn)信息發(fā)布、掛牌競價、合同簽訂以及交易事項受理、審核、監(jiān)管等功能。實現(xiàn)與土地一級市場信息化系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)和功能銜接。探索線上交易資金第三方賬戶托管模式，降低交易風(fēng)險。各地要在市、縣級自然資源部門現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)基礎(chǔ)上搭建土地二級市場實體交易機構(gòu)，為交易雙方提供交易場所和一站式服務(wù)。
 
（二）規(guī)范交易流程。各地要結(jié)合實際建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”操作流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價款和稅費繳納、歸檔等程序，制定土地市場交易合同示范文本，明確使用規(guī)則。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易，其中涉及以劃撥、協(xié)議出讓等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租的，應(yīng)納入土地二級市場交易平臺公開交易。交易雙方應(yīng)依法申報交易價格，申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的，市縣政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。申報價格或掛牌競價不合理上漲時，市縣政府可以采取必要的措施。
 
（三）加強信息互通共享。加強涉地司法處置工作銜接。各地要建立健全涉地司法處置執(zhí)行聯(lián)動機制，涉及建設(shè)用地使用權(quán)司法處置的案件，司法機關(guān)在處置決定作出前應(yīng)向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門了解涉案建設(shè)用地使用權(quán)情況，防止因信息不對稱造成土地處置后難以轉(zhuǎn)移登記或無法開發(fā)利用等糾紛。鼓勵司法處置土地進(jìn)入土地二級市場交易平臺交易。對涉地司法處置信息，司法機關(guān)應(yīng)及時通知或傳遞給當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法實現(xiàn)稅款及時足額入庫，防止稅收流失。
 
加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接。政府有關(guān)部門、事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，在公開交易前應(yīng)征求自然資源、財政、國有資產(chǎn)監(jiān)管等部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。經(jīng)依法批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有企業(yè)或公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通過土地二級市場交易平臺公開交易，原屬公共服務(wù)設(shè)施用地的，在符合規(guī)劃的前提下優(yōu)先用于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管等部門應(yīng)加強對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門與自然資源部門應(yīng)當(dāng)加強信息共享。
 
（四）提升服務(wù)效能。各地應(yīng)在土地二級市場交易機構(gòu)或平臺內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、金融、咨詢服務(wù)等相關(guān)辦事窗口，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，加強交易監(jiān)管與不動產(chǎn)登記的有序銜接，實行“交易+登記”一體化服務(wù)。實現(xiàn)信息互聯(lián)互通，精簡證明材料，嚴(yán)格落實限時辦結(jié)制、服務(wù)承諾制，為交易各方提供高效便捷的服務(wù)。培育和規(guī)范社會中介組織，建立土地二級市場中介機構(gòu)庫，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。
 
（五）加強市場監(jiān)測與信用管理。建立健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有效銜接，全面掌握土地二級市場有關(guān)信息，綜合分析研判市場形勢，定期發(fā)布市場動態(tài)信息。強化土地一、二級市場聯(lián)動和整體調(diào)控，加強土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等銜接。研究建立房價地價聯(lián)動機制，土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定。健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機制，將相關(guān)市場主體及中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入省公共信用信息平臺和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（河南），實行信息歸集共享，對失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒。
 
關(guān)鍵詞：河南,發(fā)布,關(guān)于,完善,建設(shè),用地,使用,權(quán)轉(zhuǎn)讓,出租,抵押